物權法司法解釋10月1日起正式實施，它使得司法實踐發生很大變化，讓“業主”們的權利發生改變，就此，記者專訪了省法院民一庭庭長梁紅繼。梁紅繼提出，兩部司法解釋跟以前的司法實踐相比發生很大變化，關注民生、保障民生和改善民生越來越成為民事審判工作的重要內容，司法解釋一方面凸顯了對廣大業主權利的維護，對涉及業主切身利益的事項進行了明確規定，另一方面，也大限度地保護開發商和物業服務公司的合法權益，盡可能平衡各方利益，以維護房地產開發企業和物業服務企業的正常經營和健康發展。

 

 

■住改商相關業主可一票否決

    記者：以前我們報道過一些“住改商”的案件，有的小區業主把自己的住宅改變成經營性住房，開歌廳、飯店，影響鄰里生活，訴訟起來卻有可能得到不同的判決結果，這次物權法司法解釋對此有什么規定？

    梁紅繼：實踐中，居住用房改經營性用房的情況越來越多，這次司法解釋對此做了非常嚴格的限制規定，也就是業主將住宅改變為經營性用房必須符合兩點，一是遵守法律、法規和管理規約，另外一條特別關鍵，就是必須經“有利害關系的業主同意”。

    在以前的司法實踐中，對于“有利害關系的業主”概念有不同的認識，有的法官就將之認定為“相鄰的業主”，這次司法解釋擴大了有利害關系業主的范圍，對于要改變房屋用途的業主，必須經過本棟建筑物之內所有業主的同意，否則就不具有合法性�！白「纳獭毙袨橐膊贿m用“多數決定”原則，即不能以本棟建筑物內多數業主同意為由來推斷“住改商”行為的合法性。只要有任何一戶業主投了反對票，就可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

 

 

■沒辦下房產證也算業主

    記者：業主有這么大權力，那么，“業主”這個身份法律上怎樣界定呢？租房戶算不算業主，沒有辦下房產證的居住者算不算業主呢？

    梁紅繼：現實生活中，有很多房屋買受人已經合法占有使用了房子，但沒有依法辦理所有權登記。依照法律規定，這些人也可以依法被認定為“業主”，他們同樣可以以業主身份主張相關權利。但這些人被認定為“業主”必須符合一定的條件，即必須是房屋買受人已經合法占有使用專有部分但尚未辦理物權登記的情況下，可以被視為“業主”。這里的合法占有使用，是指在事實上對專有部分的支配和控制。嚴格來說，租房戶不能算作業主，承租人只能根據租賃協議享有相關的權利、義務，而不能以業主身份主張權利。已經合法居住但尚未辦理房產證的購房者可以認定為業主，可以享有并行使業主的所有權利。

 

 

■小區車庫和車位到底屬于誰

    記者：小區里車庫和車位的歸屬問題一向非常敏感，請問司法解釋怎樣解決這方面的問題？

    梁紅繼：《物權法》早就對小區車位歸屬問題做出“優先滿足業主需要”的規定，此次司法解釋進一步明確，小區里面的車位、車庫應該是分為兩類，一般來講，地下車庫和地上規劃專用的停車場這部分產權屬于開發商，這些產權的使用要通過約定，是開發商和業主或者是出租、或者是出售、或者是附贈。而共同道路或其他場所修建的車位本應屬全體業主共同所有。

    記者：如果開發商占用綠地、空地或小區道路劃出車位用來收費是否合理？而且劃出來這個車位的歸屬權是歸全體業主呢，還是歸物業公司或者開發商？

    梁紅繼：這部分車位的使用從現在來看，物權法也好，司法解釋也好都沒有具體的規定，從物權法理論上講，小區綠地、空地和道路應該歸全體業主所有，如果開發商利用這些地方修建車位，這些車位應歸全體業主享有，業主應該免費使用，但由于法律對此無明確規定，如果要將這些車位用來收費，那么收益也應歸全體業主所有。我覺得這也是物業管理的一種方法，但是這個收入不應歸開發商或物業公司。

 

 

■空置房也需交物業費

    記者：司法解釋擴大了業主的權利，業主的維權行動也將會隨之增加，那么，我們是否可以給業主維權一些建議？

    梁紅繼：業主的權利并不是漫無邊界的，例如大家討論比較多的，房子空置也要交物業費問題。實踐中，有的業主稱自己沒有享受物業服務拒交物業費，還有的低樓層業主提出自己并不乘坐電梯，拒絕交電梯費，司法解釋規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅僅以沒有享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，法院不予支持。因為選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，對所有的業主都有效，除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務讓小區建筑物和附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務，所以閑置也不能免除業主繳納物業費的義務。

    另外，還有的業主在買房后，違章裝修、搭建，隨意停車，影響到其他業主，妨礙正常物業管理秩序，這樣的行為，物業公司請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，法院也會予以支持。